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不動産の相続登記について

相続登記相続による不動産の名義変更

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相続登記手続きとは、不動産の名義人がお亡くなりになった場合に、相続人などへ不動産の名義を移す手続きです。





> 相続登記による不動産の名義変更
> 相続人の中に未成年者がいる場合
> 相続人の中に行方不明者がいる場合
> 相続人の中に認知症の方がいる場合

相続登記による不動産の名義変更

相続登記手続きとは、不動産の名義人がお亡くなりになった場合に、相続人などへ不動産の名義を移す手続きです。

相続登記による不動産の名義変更には、事例によって相続人の確定が困難であったり、家庭裁判所の手続きを要するなど、下記のような頓雑な手続きを要します。

遺言書がなく、遺産分割協議による相続登記のケース
遺言書の有無を確認  遺言書の有無により必要とされる書類が異なります。また、遺言書が発見された場合で、その遺言書が自筆証書遺言であれば、家庭裁判所の検認手続きが必要になります。
 
相続人の確定作業 被相続人が遺言書を遺されていない場合では、まず相続人全員を確定させなければなりません。その場合、 ケースによって相続人に尊属や兄弟姉妹、
 
相続人全員による遺産分割協議  相続人の方全員の関与が必要で、実印でご捺印も必要になります。 
 
登録免許税の計算 固定資産評価証明書等の書類などから登録免許税を計算し、登記申請時に法務局へ納める必要があります。
 
管轄法務局への申請 不動産の所在地から管轄の法務局を割り出し、管轄法務局へ申請します。


※ 上記のような手続きを行い、不備があれば法務局へ何度も足を運ぶ必要があり、多くの時間が浪費されることも想定されます。 

相続登記に必要な書類等
 不動産を相続する相続人の方の必要書類 
住民票 現在お住まいの住所地の市役所で取得します。
現在戸籍 本籍地の市役所、役場で取得します。 
全ての相続人の方の必要書類 
現在戸籍 本籍地の市役所、役場で取得します。
印鑑証明書 現在、お住まいの住所地の市役所で取得します。 
被相続人の方の必要書類 
出生から死亡までの戸籍・除籍謄本等 婚姻などで転籍されている場合、全ての本籍地で出生から死亡までのもの全てが必要になります。
戸籍の附票や住民票の除票 最後の本籍地や最後の住所地の市役所、役場で取得します。 
登記のために作成すべき書類 
相続関係説明図 被相続人と相続人との関係を正確に 
遺産分割協議書 実印でご捺印をし、不動産の表記等、登記
登記申請書  
委任状(司法書士へ依頼する場合)  
登記のために作成すべき書類は、その全てが登記申請のために定められている要件を満たしている必要があります。不備があった場合、最悪、法務局が申請を却下することもございますので、注意が必要です。 
       

相続人に中に未成年者がいる場合

相続では、年齢に関係なく法定相続人の全員が相続人となります。遺産分割協議においても未成年者を含めた法定相続人全員による協議が必要になります。

しかし、民法の定めにより未成年者は単独で法律行為(売買契約など)を行うことができず、通常、親権者が法定代理人として未成年者の法律行為に同意を与えることにより、未成年者は法律行為を行います。

「遺産分割協議」も「法律行為」に該当しますが、遺産分割協議においては、親権者は子の法定代理人として、子の遺産分割協議に同意を与えることはできません。

これは、共に相続人である親権者である親と子の利益が衝突するためであり、これを認めてしまえば、子の利益を害する遺産分割協議を成立させることができるからです。

ですので、このような場合では、親権者に代わって子の代理人になる「特別代理人」を家庭裁判所により選任してもらう必要になります。

特別代理人選任の申立てについて
 申立て先 相続人である子の住所地を管轄する家庭裁判所
 申立人 親権者又は利害関係人
 諸経費 申立てに必要な収入印紙及び裁判所との書類のやり取りに必要な郵券代、併せて数千円程度
 必要な書類など ・特別代理人選任の申立書
・申立人の戸籍謄本
・子の戸籍謄本
・特別代理人候補者の戸籍謄本及び住民票
・資料となる書類等

相続人の中に行方不明者がいる場合

相続人の中に現在、行方のわからない方がいる場合、行方不明の相続人を除いて遺産分割協議をすることはできません。その場合、相続人の行方を調査し、それでも判明しないのであれば、家庭裁判所の手続きを利用する必要があります。

連絡先、連絡手段が不明のケース 戸籍や戸籍の附票から相続人の現在の住所地を調査します。その後、遺産分割協議へ参加していただきます。

調査をしても連絡先が判明しないケース  まず家庭裁判所へ不在者財産管理人の申立てをし、その後、裁判所の許可を得て、行方不明者の代わりに不在者財産管理人が遺産分割協議に参加します。

7年以上、生死が不明のケース 家庭裁判所に失踪宣告の申立てをします。そのことにより行方不明者は、行方不明になったときから7年後に死亡したものとみなされ、代襲相続人がいる場合は、その者が遺産分割協議に参加します。

相続人の中に認知症の方がいる場合

相続人の中に認知症や知的障害、精神障害の方がいらっしゃる場合、その方の意思能力の有無により、成年後見制度を利用する必要があります。

意思能力が失われている相続人に法定後見人をつけるため、家庭裁判所へ後見開始の審判の申立てをします。 
 
選任された後見人が意思能力が失われている相続人の代わりに遺産分割協議に参加します。 




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